Общественная организация «Независимый центр по защите прав человека» провела исследование ситуации в области социального жилья в Таджикистане, которое охватывает город Душанбе, ГБАО, Хатлонскую и Согдийскую области в период январь-апрель 2022 года.
Остановимся на основных моментах анализа законодательства РТ в области социального жилья.
Авторы доклада указывают, что обязательство по обеспечению реализации права на достаточное жилище не обязывает правительства предоставлять жилье, построенное за государственный счет, всем. Однако в 2015 году Комитет по экономическим, социальным и культурным правам, оценивая соблюдение Республикой Таджикистан обязательств в рамках Пакта об экономических, социальных и культурных правах, заявил: «Учитывая свое замечание общего порядка № 4 (1992) о праве на достаточное жилище, Комитет рекомендует государству-участнику принять все необходимые законодательные и политические меры, развивать сектор доступного арендного жилья, а также обеспечить более эффективное предоставление социального жилья для удовлетворения потребностей находящихся в неблагоприятном положении и маргинализованных лиц и групп, а также малообеспеченных семей. Комитет также рекомендует государству-участнику обеспечить, чтобы выселения производились в соответствии с международными нормами в области прав человека, и ввести действенные процедуры правовой защиты принудительно выселяемых лиц. В этой связи Комитет обращает внимание государства-участника на свое замечание общего порядка № 7 (1997) о праве на достаточное жилище: принудительные выселения». Тем самым, Комитет также подчеркивает, что право на жилище «должно быть гарантировано всем независимо от их доходов и экономических ресурсов». Им оговорено, что «государствам-участникам следует уделять должное первоочередное и особое внимание тем слоям общества, которые в настоящее время проживают в неблагоприятных условиях. Соответственно проводимая политика и принимаемое законодательство не должны давать преимуществ социальным группам, уже находящимся в благоприятном положении, за счёт других».
Республика Таджикистан в Жилищном кодексе, принятом в 2022 году, закрепила гарантии и регулирует вопрос социального жилья отдельной главой, которая подразумевает предоставление для проживания по договору социального найма жилого помещения нуждающимся лицам.
Авторы исследования, указывают, что в статье 36 Конституции Республики Таджикистан, принятой в 1994 году, установлено, что: «Каждый имеет право на жилище. Это право обеспечивается путем осуществления государственного, общественного, кооперативного и индивидуального жилищного строительства». В статье 3 Жилищного кодекса Республики Таджикистан в редакции 1997 года, дается понятие о государственном жилищном фонде как виде жилищного фонда. Однако фактически в государственном жилищном фонде отсутствует наличие объектов социального жилья.
Подразумевается, что государственный жилищный фонд должен создаваться и сохраняться для предоставления жилья в собственность нуждающимся в улучшении жилищных условий. 4 ноября 1995 года был принят Закон Республики Таджикистан «О приватизации жилищного фонда Республики Таджикистан», который установил основные принципы осуществления приватизации государственного жилищного фонда на территории Республики Таджикистан, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.
Целью этих преобразований явилось создание условий для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного жилищного фонда по договору найма или аренды, дано право с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом РТ «О приватизации жилищного фонда Республики Таджикистан», иными нормативными актами Республики Таджикистан.
Постановлением Правительства Республики Таджикистан от 1 июля 2010 года за №321 утверждена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Республике Таджикистан. Основной целью данной Концепции является создание экономических, правовых и организационных условий для безубыточной деятельности, дальнейшее развитие и реформирование жилищно-коммунального хозяйства, которое направлено на повышение эффективности, надёжное функционирование систем жизнеобеспечения населения, повышение качества оказываемых услуг, доступность коммунальных услуг каждому потребителю услуг. Для достижения поставленных целей Концепции указано как необходимость:
— увеличение объёмов строительства жилья, отвечающего современным требованиям, за счёт внебюджетных накоплений, жилищных и ипотечных кредитов
— строительство объектов и недостающих мощностей, восстановление и капитальный ремонт существующих сооружений и сетей водопровода, канализации, электроснабжения, дорог, полигонов и места сбора коммунальных отходов.
В ходе проведения анализа законодательства Республики Таджикистан установлено, что в нормах законов, регулирующих правоотношения в сфере жилья, такое понятие как «социальное жильё» отсутствовало до 2022 года. В Жилищном кодексе Республики Таджикистан от 2022 года предусмотрены две главы (Глава 11. Предоставление жилого помещения по договору социального найма и Глава 12. Пользование жилым помещением по договору социального найма), посвященные порядку образования, регулирования процедур предоставления социального жилья, а также определения категории населения, имеющего право на получение и пользование объектов социального жилья. Таким образом жилье государственного жилого фонда, на основании договора граждан с государством, будет предоставляться в аренду нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В частности:
- Жилые помещения государственного жилищного фонда согласно договору социального найма предоставляются в пользование гражданам Республики Таджикистан, нуждающимся в жилье, постоянно проживающим или работающим в данном населенном пункте.
- Жилые помещения государственного жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в виде отдельного жилого помещения.
- Размер общей площади предоставляемого жилого помещения не может быть менее 12 кв.м (двенадцати квадратных метров) на человека с учетом права на дополнительную жилую площадь, предусмотренную законодательством Республики Таджикистан. При предоставлении жилых помещений заселение в одной комнате лиц разного пола старше 7 лет, кроме супругов, запрещено.
Жилищный фонд социального использования формируется за счёт коммунальных и (или) республиканских средств, средств частных коммерческих и некоммерческих организаций и пожертвований (ст.46 ЖК РТ). Так, собственник частного жилого помещения может на основании договора передать помещение местному исполнительному органу государственной власти в пользование в качестве социального жилья.
Гражданами, нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма согласно статье 47 Жилищного Кодекса Республики Таджикистан, являются:
1) граждане, не являющиеся нанимателем жилых помещений по договору социального найма или собственниками жилых домов или квартиры в многоквартирном доме;
2) граждане, которые нанимают жилые помещения по договору социального найма, или членами семьи нанимателя, или собственниками жилых домов, квартиры в многоквартирном доме, или членами семьи собственника жилого помещения, если общая площадь занимаемого ими жилого помещения на одного члена семьи не менее 12 кв.м.
3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным законодательством Республики Таджикистан для жилых помещений требованиям;
4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма, или членами семьи такого нанимателя, либо собственниками жилых домов, квартиры в многоквартирном доме, или членами семьи собственника жилого дома, квартиры в многоквартирном доме, которые проживают в квартире, занимаемой несколькими семьями и в одной из них проживает лицо, страдающее хроническим заболеванием тяжелой формы, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и они не имеют другого жилого помещения. Перечень таких заболеваний определяется Правительством Республики Таджикистан.
По договору социального найма жилье предоставляется гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту жительства в соответствующем местном исполнительном органе государственной власти или в органе самоуправления посёлков и сёл. Граждане могут быть включены в списки на получение жилого помещения по договору социального найма по одному из этих оснований или по всем основаниям. Заявления граждан о постановке их на учет как нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, рассматриваются в течение одного месяца, в порядке очередности с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами. Законодательство также предусмотрело учет нуждающихся в жилом помещении граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд, которое может осуществляться по месту работы.
Вне очереди жилое помещение по договору социального найма предоставляется следующим нуждающимся гражданам (ст. 52 ЖК РТ):
1) ветеранам Великой Отечественной Войны и лицам, приравненным к ним;
2) гражданам, жилье которых в результате стихийного бедствия согласно порядку, установленному законодательством Республики Таджикистан признано непригодным для проживания, и его ремонт и перестройка невозможны;
3) достигшим совершеннолетия сиротам, не имеющим жилого помещения;
4) военнослужащим и членам семьи военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
5) гражданам, незаконно осужденным и впоследствии оправданным, при невозможности возврата ранее занимаемого ими жилого помещения;
6) матерям, у которых одновременно рождается трое или более детей;
7) семьям, воспитывающим ребенка-инвалида;
8) другим лицам, предусмотренным законодательством Республики Таджикистан.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется решением председателя города, района, джамоата посёлков и сёл на территории данного населенного пункта, а на рабочем месте, решением администрации предприятий, учреждений и организаций, по согласованию с профессиональными союзами или другими представительными органами работников данной организации. Инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжёлыми заболеваниями жилые помещения предоставляются с учетом их желания на нижних этажах или в домах, имеющих лифты. Если в квартире, в которой проживают два и более нанимателей по договору социального найма, освободилась комната, смежная с жилым помещением, занимаемым другим нанимателем, она поступает в пользование данного нанимателя.
Освободившаяся изолированная комната в квартире, где проживают два и более нанимателей, предоставляется нанимателю, у которого размер общей жилой площади на одного человека менее установленной нормы предоставления жилого помещения (при этом учитывается также право на дополнительную жилую площадь). При отсутствии таких граждан, освободившаяся комната предоставляется в общем порядке.
Граждане снимаются с учета нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, в следующих случаях:
1) предоставление жилого помещения по договору социального найма или по другим основаниям, предусмотренным законодательством Республики Таджикистан;
2) переезд на постоянное место жительства в другой населенный пункт;
3) предоставление гражданином недостоверных сведений о нуждаемости в жилом помещении или совершение неправомерных действий в его пользу должностными лицами при решении вопроса о принятии на учет этого гражданина;
4) прекращение трудового договора с предприятием, учреждением, организацией, где гражданин состоит на учете, если это не связано с уходом на пенсию, переходом на работу по выборной должности в том же населенном пункте, призывом на действительную военную службу или направлением на учебу за счет средств предприятия, учреждения, организации при условии возвращения на прежнее место работы;
5) по просьбе гражданина.
(!) В случае лишения свободы или смерти гражданина, состоящего на учете нуждающихся в жилом помещении, его очередность сохраняется за членами его семь, принятыми вместе с ним на учет, если не отпали основания для признания их нуждающимися в жилом помещении.
Пользование жилым помещением по договору социального найма: заключается на неопределенный срок, где одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или коммунального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган органов самоуправления посёлков и сёл) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РТ.
Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение (часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и другие), а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма). Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения и в нем указываются члены семьи нанимателя. Замена собственника жилья, предоставленного по договору социального найма, не влечет за собой расторжение или изменение данного договора.
Статья 62 Жилищного кодекса Республики Таджикистан раскрывает права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В обязанности наймодателя жилого помещения входит:
1) передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены в статье 63 Жилищного кодекса Республики Таджикистан:
1) вселять в занимаемое им жилое помещение членов своей семьи;
2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
3) осуществлять обмен занимаемого жилого помещения с согласия наймодателя;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, необходимого участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
5) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг, требовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме или возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме или возмещения убытков, причиненных ему этими действиями наймодателя.
Соответственно в его обязанности входит:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных законодательством Республики Таджикистан;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) проводить текущий ремонт жилого помещения;
4) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
5) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении условий, дающих право на пользование жилым помещением по договору социального найма.
При временном отсутствии нанимателя по договору социального найма или членов его семьи, за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев, на срок более шести месяцев сохраняется в случаях:
1) прохождения действительной срочной военной службы в Вооруженных Силах Республики Таджикистан, других войсках и воинских подразделениях – в течение срока службы;
2) выезда на работу по срочному трудовому договору (контракту), избрания на выборную должность – в течение срока полномочий или договора (контракта);
3) временного выбытия из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических изыскательских партий, экспедиторы и другие) – на период выбытия;
4) выезда на учебу в образовательные учреждения, для повышения квалификации в другую местность – на период обучения и повышения квалификации;
5) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна или попечителя в другую местность — на период выполнения этих обязанностей;
6) выезда на лечение в другую местность – на период лечения;
7) выезда за границу в случаях, предусмотренных законодательством Республики Таджикистан – на период пребывания за границей;
8) заключения под стражу, лишения свободы либо назначения иной меры наказания, исключающей возможность проживания в данном помещении – на период нахождения под стражей либо до окончания срока отбытия наказания сроком до одного года.
В случае отсутствия этих лиц сверх установленных указанными пунктами признание лица и его члена семьи утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма производится в судебном порядке.
В соответствии со статьей 68 Жилищного кодекса Республики Таджикистан, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, между нанимателями данных помещений осуществляется по решению соответствующих наймодателей и с письменного согласия нанимателей и совершеннолетних членов их семей. Решение об обмене жилыми помещениями является основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменявшимися жилыми помещениями, и для заключения новых договоров социального найма с этими гражданами.
Основаниями для запрета обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, являются следующие случаи (ст. 69 ЖК РТ):
1) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
2) в результате обмена у нанимателя размер общей жилой площади окажется ниже нормы предоставления жилого помещения, установленной настоящим Кодексом, для принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признается недействительным если он совершен с нарушением требований жилищного законодательства. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. В случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признается недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещения и другое).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма и с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи может разрешить временное проживание в занимаемом ими жилом помещении временным жильцам Временные жильцы по требованию нанимателя обязаны освободить жилое помещение в двухнедельный срок. В случае уклонения от освобождения жилого помещения, временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке, без предоставления другого жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения согласно статье 72 Жилищного Кодекса Республики Таджикистан может быть изменен только с согласия нанимателя и членов его семьи и наймодателя. Граждане, проживающие в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма с согласия нанимателя и остальных членов семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Согласно нормам статьи 74 Жилищного Кодекса Республики Таджикистан наниматель жилого помещения по договору социального найма по согласованию сторон и с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи имеет право расторгнуть договор социального найма в любое время. Договор социального найма жилого помещения по требованию наймодателя расторгается в судебном порядке, в следующих случаях:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин в течение одного года;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав общего проживания, нанимателем и членами его семьи, что делает невозможным для других совместное проживание в одной квартире или одном здании, если меры предупреждения и воздействия не приносят результата;
4) нецелевое использование жилого помещения, если меры предупреждения и воздействия не приносят результата.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в следующих случаях: 1) снос (разрушение) жилого помещения; и 2) смерть одинокого проживавшего нанимателя.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится путем предоставления иного жилого помещения по договору социального найма и без такового, в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с актом прокурора лишь тех лиц, которые самовольно заняли жилое помещение или проживают в домах, грозящих обвалом.
Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма: согласно нормам статьи 76 Жилищного Кодекса Республики Таджикистан, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если:
1) жилое помещение или дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу или разрушению: если дом, в котором находится жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, подлежит сносу (разрушению), выселяемым из него гражданам местным исполнительным органом государственной власти или органом самоуправления посёлков и сёл, принявшим решение о сносе (разрушении) такого дома, предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма.
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение: если жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма.
3) жилое помещение признано непригодным для проживания: предоставление гражданам другого жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из жилого помещения согласно нормам статьи 79 ЖК РТ: Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно отвечать требованиям жилищного законодательства и установленным требованиям к жилым помещениям.
4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего наниматель и члены его семьи признаются нуждающимися в жилом помещении: при капитальном ремонте или реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, если ремонт невозможен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение, не расторгая договора социального найма на ремонтируемое помещение.
Наниматель обязан вносить квартирную плату только за то жилое помещение, которое ему было предоставлено на время капитального ремонта или реконструкции его жилого помещения. В случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта или реконструкции не может быть сохранено, им должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. Если в результате капитального ремонта или реконструкции жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции.
Выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения: Граждане, самовольно занявшие жилое помещение, выселяются из него без предоставления другого жилого помещения в следующих случаях:
1) невнесение платы за пользование жилым помещением и (или) коммунальные услуги без уважительных причин в течение одного года;
2) использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или халатное отношение к жилому помещению, приводящее к его разрушению, в этом случае наймодатель должен предупредить их о необходимости устранения нарушений и предоставить определенный срок, если наниматель и (или) члены его семьи, совместно проживающие с ним, не устранят допущенные им нарушения после уведомления нанимателя;
3) недопустимость совместного проживания лиц в одном жилье, лишенных родительских прав, совместно с детьми, признанная судом.
Договор социального найма жилого помещения согласно нормам статьи 83 ЖК РТ, признается недействительным в судебном порядке по следующим основаниям:
1) предоставление гражданами недостоверных сведений о нуждаемости в жилом помещении;
2) нарушение прав других лиц на указанное в договоре социального найма жилое помещение;
3) неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.
Проведение исследования стало возможным при финансовой поддержке Евразийской программы Фондов Открытого Общества.
Подробнее о результатах исследования читайте совсем скоро на нашем сайте.
ОО «Независимый центр по защите прав человека»
Подписывайтесь на наш канал в Telegram по ссылке https://t.me/vecherka_tj и будьте в курсе событий.
