Особенности регистрации права собственности недвижимости важны при оценке стоимости жилья и определении вида компенсации при сносе жилья в Таджикистане.
Юристы Независимого центра по защите прав человека более подробно рассказали о государственной регистрации недвижимости.
КАК И В КАКОМ ПОРЯДКЕ ПРОВОДИТСЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВНОВЬ СОЗДАВАЕМОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НОВОСТРОЙКУ)?
Созданный объект недвижимости – это построенное здание (сооружение, строение), в том числе и на месте снесенного объекта.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ч.2 ст.8 ГК РТ).
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст.242 ГК РТ).
Право собственности на здания, сооружения и другое создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.243 ГК РТ).
Зарегистрировать право собственности на такой объект вы можете в случае, если являетесь (п.1 ч.1 ст.15 Закона «О государственной регистрации недвижимости»):
— собственником земельного участка, на котором построен объект недвижимости;
— лицом, которому участок предоставлен для строительства на ином праве.
Обратите внимание, что формулировка “вновь созданный” не используется для земельных участков. Для них применяется термин “вновь образованный”. Регистрация прав на такие участки проходит со своими особенностями.
Статья 7 Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации имущества и прав на него». Государственная регистрация недвижимого имущества.
1. Государственная регистрация недвижимого имущества – юридический акт о признании и подтверждении государством образования, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется независимо от форм собственности.
2. Недвижимое имущество соответственно считается образованным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации образования, изменения, прекращения существования.
3. Государственная регистрация образования, изменения, прекращения существования недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Статья 9 Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации имущества и прав на него» предусматривает последовательность государственной регистрации:
1. Государственная регистрация образования жилого и нежилого здания, сооружения, законсервированного жилого и нежилого здания незавершенного строительства не может осуществляться до государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено.
В статье 31 Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации имущества и прав на него» закреплен порядок осуществления государственной регистрации: 1. Регистрационные действия совершаются в следующем порядке: — прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации; — рассмотрение документов; — совершение регистрационных действий; — удостоверение произведенной государственной регистрации.
Документами, являющимися основанием для государственной регистрации образования, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, считаются документы, подтверждающие соответственно образование, изменение, прекращение, реальное существование недвижимого имущества (статья 46 Закона РТ «О государственной регистрации имущества и прав на него»).
КАКОВЫ ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ЕЁ ДАЛЬНЕЙШЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ?
На основании статьи 2 Градостроительного Кодекса Республики Таджикистан используются следующие основные понятия:
— градостроительство — теория и практика планировки и застройки зданиями и сооружениями населенных пунктов, межнаселенных территорий, направленные на реализацию комплекса социальных, строительно-технических, архитектурно — художественных, санитарно-гигиенических и экологических мероприятий;
— градостроительная деятельность — деятельность государственных органов, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий, населенных пунктов, определения видов использования земельных участков, производства строительных материалов и изделий, инженерно-разведывательных работ, проектирования, строительства и реконструкции зданий и сооружений.
Статья 84 Градостроительного кодекса Республики Таджикистан предусматривает финансовое обеспечение градостроительной деятельности.
Так, Градостроительная деятельность финансируется за счет средств государственного бюджета, собственных и привлеченных средств заказчиков, а также долевого участия физических и юридических лиц на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, также иных средств, не запрещенных законодательством Республики Таджикистан.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома — современный и достаточно популярный способ купить квартиру ниже рыночной стоимости. Простыми словами: застройщик возводит дом на средства будущих владельцев квартир в этом доме.
При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а строительная компания обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит. Разберёмся, в чём тонкости заключения ДДУ, и на что в нём нужно обращать особое внимание.
Основные плюсы долевого строительства в том, что вы приобретаете жилье по самой низкой из возможной стоимости, квартиры по ДДУ относятся к первичной недвижимости, поэтому ставки на ипотеку здесь ниже.
Основные минусы участия в долевом строительстве — это риски (форс-мажоры, затягивание сроков сдачи объекта, заморозка строительства) и отдаленность получения приобретенного жилья (во время строительства вам надо где-то жить).
Договор ДУ заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в органах государственного нотариата.
По условиям договора долевого участия (ДДУ) строительная компания обязуется в указанные сроки построить, ввести в эксплуатацию и сдать жилой объект дольщику; дольщик же, со своей стороны, обязан уплатить оговоренную в договоре сумму и принять объект после ввода его в эксплуатацию.
Также по договору граждане выступают в качестве инвесторов (будущих владельцев квартир), которые вкладывают денежные средства (свои доли) в строительство многоквартирных домов. Другими словами, дольщики (инвесторы) принимают участие в инвестировании строительства.
Раньше договор долевого участия не регистрировался в органах государственного нотариата, и государство не знало о сделке. Из-за чего компании застройщики распоряжались квартирами, как хотели.
В результате после сдачи объекта пара дольщиков претендовала на одну и ту же квартиру. Поэтому законодательная власть ввела обязательную нотариальную регистрацию ДДУ, что изначально обеспечивает защиту дольщиков от рисков.
И не идите на уговоры застройщика: «Утром деньги, вечером стулья». Сначала регистрация, а потом деньги. Официальная же регистрация договора означает, что ДДУ и документы застройщика проверены.
ИМЕЮТСЯ ЛИ ОСОБЕННОСТИ В СОВМЕСТНОМ ПРАВЕ ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ СУПРУГОВ ПРИУСАДЕБНЫМИ УЧАСТКАМИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО ДОМА?
Земельные отношения регулируются Земельным кодексом РТ, вместе с тем право землепользования, помимо этого, охватывается и нормами гражданского законодательства и регламентируется в определенных ситуациях иными специальными нормативными актами. Земля так же, как и прочие объекты гражданских прав, может пребывать в индивидуальном либо общем пользовании. В первом случае она используется исключительно одним субъектом, во втором – двумя или более лицами.
В части 6 статьи 10 Земельного кодекса Республики Таджикистан предусмотрено: «На земельный участок, право пользования которым получено (приобретено) с правом отчуждения землепользователем — физическим лицом во время пребывания в браке, распространяются положения о совместной собственности супругов, установленные гражданским и семейным законодательством».
Согласно статье 35 Семейного кодекса Республики Таджикистан:
1. Права владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместном пользовании супругов, осуществляются только по их обоюдному согласию.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом частично недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в тех случаях, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить предварительное нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в части, принадлежащей ему по праву собственности доли общей собственности супругов, либо выплаты ему соответствующей денежной компенсации в указанной доле, полученной другим супругом от продажи имущества, в течение трех лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
ЕСТЬ ЛИ РАЗЛИЧИЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ХОЗЯЙСТВА?
Согласно ст.15 Земельного кодекса РТ, государственная регистрация земельного участка и права пользования земельным участком осуществляется в соответствии с Законом Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него (в редакции Закона РТ от 01.08.2012г.№891).
А в Законе Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него» не имеется отдельной нормы, предусматривающей различия, особенности регистрации земельных участков, предоставленных для ведения подсобного, дачного и приусадебного хозяйства.
ИМЕЮТ ЛИ ПРАВО ИНОСТРАННЫЕ ГРАЖДАНЕ, ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА И ЛИЦА БЕЗ ГРАЖДАНСТВА НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ТАДЖИКИСТАНЕ ?
Согласно нормам ст. 11 Закона РТ «О правовом статусе иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Таджикистан» иностранные граждане и лица без гражданства в Республике Таджикистан имеют право на получение жилья во временное пользование в порядке, установленном жилищным законодательством Республики Таджикистан.
Иностранные граждане и лица без гражданства не имеют право на получение в собственность зданий и жилых домов, а также других помещений, которые входят в жилищный фонд (за исключением получения по наследству законными наследниками), если законодательством Республики Таджикистан и международными правовыми актами, признанными Таджикистаном, не предусмотрено иное.
В соответствии с частью 4 статьи 7 Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него» предусмотрено: «Расположенное на территории Республики Таджикистан недвижимое имущество иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства подлежит государственной регистрации в порядке, установленном настоящим законом, если законодательством Республики Таджикистан не установлено иное».
В статье 25 Земельного кодекса РТ предусмотрено: «Иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам земельные участки могут предоставляться в срочное пользование сроком до 50 лет.
Земли сельскохозяйственного назначения и земли, особо охраняемых территорий, иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам не предоставляются.
При переходе права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения с правом отчуждения иностранному физическому или юридическому лицу, данное право подлежит отчуждению физическому или юридическому лицу Республики Таджикистан в течение одного года с момента приобретения права на земельный участок.
Если по каким-либо причинам отчуждение права пользования таким земельным участком физическому или юридическому лицу Республики Таджикистан не предоставляется возможным, право пользования земельным участком передается местному исполнительному органу государственной власти на возмездной основе по рыночной стоимости права пользования земельным участком.
В случае неисполнения требований частей третьей и четвертой настоящей статьи, изъятие земельного участка, право пользования которым перешло иностранному физическому или юридическому лицу, осуществляется в судебном порядке.
ЕСТЬ ЛИ ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛОК, СВЯЗАННЫХ С ОБОРОТОМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ?
Статья 141 Гражданского кодекса Республики Таджикистан предусматривает оборотоспособность объектов гражданских прав:объекты гражданских прав могут свободно
отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченные в оборотоспособности), определяются в порядке, установленном законом.
3. Личные неимущественные блага и права неотчуждаемы и непередаваемы иным способом, за исключением случаев, установленных законодательными актами.
Статья 239 Гражданского кодекса РТ предусматривает право исключительной государственной собственности: «Земля, ее недра, вода, воздушное пространство, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в исключительной собственности государства».
2. Особенности осуществления права собственности на землю и другие природные ресурсы определяются настоящим кодексом, земельным и иным законодательством.
Статья 241 Гражданского кодекса РТ предусматривает вещные права лиц, не являющихся собственниками. К вещным правам наряду с правом собственности относятся:
-право землепользования;
-право хозяйственного ведения;
-право оперативного управления;
-другие вещные права.Часть вторая этой статьи предусматривает, что право землепользования — это юридически обеспеченная возможность физического или юридического лица — землепользователя извлекать полезные свойства земли в соответствии с ее целевым назначением, землепользователю принадлежит также право владения, находящимся в его пользовании земельным участком.
Основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права землепользования, права и обязанности землепользователей, в том числе по отчуждению права землепользования определяются Земельным кодексом Республики Таджикистан.
Статья 23 Земельного кодекса РТ предусматривает: «Земли, пригодные для сельскохозяйственных нужд, предоставляются физическим и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. Право пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения с правом их отчуждения предоставляется только физическим и юридическим лицам Республики Таджикистан, непосредственно участвующим в сельскохозяйственном производстве.
Пригодность земель для сельскохозяйственных нужд определяется уполномоченным государственным органом в области регулирования земельных отношений и его органами на местах на основе материалов почвенного, геоботанического, гидромелиоративного, агроэкономического и иных обследований (ЗРТ от 01.08.2012. №891).
В КАКОМ ПОРЯДКЕ ПРОИЗВОДИТСЯ ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ЗЕМЛИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА?
В соответствии со статьёй 9 Земельного кодекса Республики Таджикистан предусмотрено: «Перевод земель из одной категории в другую производится в соответствии с порядком, установленным Правительством Республики Таджикистан».
В соответствии с пунктом 3.1 части 3 Правил о порядке перевода земель с одной категории в другую, утвержденных Постановлением Правительства Республики Таджикистан от 30 ноября 2007 года за №570, предусмотрено: «Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в случаях прекращения землепользования.
Использованы материалы Независимого центра по защите прав человека. Другие материалы по теме читайте на http://ichrptj.org/
Подписывайтесь на наш канал в Telegram по ссылке https://t.me/vecherka_tj и будьте в курсе столичных событий.
