На практике встречаются случаи, что доверчивые люди вкладывают свои сбережения в строительство и попадают к нечестным застройщикам. Как сохранить свои деньги? Как правильно выбрать застройщика? Как без потерь обзавестись новым жильем?
В рамках серии «Процедура» в этой и следующей публикациях предлагаем ознакомиться с практическими советами юристов Общественной организации «Независимый центр по защите прав человека».
Предлагаем советы о том, как обеспечить свою правовую безопасность при долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома.
Посоветуйтесь с юристом
Вы решили купить жильё в новостройке, рекомендуем вначале проконсультироваться с юристом, разбирающимся в сфере строительной деятельности. Как показывает практика, при покупке жилья в новостройке происходит немало случаев мошенничества.
До заключения договора о долевом участии в строительстве новостройки надо всесторонне изучить все нюансы и обезопасить себя с юридической стороны.
В связи с реализацией Генерального плана развития городов и районов Таджикистана много строительных компаний участвуют в сфере строительной деятельности, особенно строительстве новых жилых домов. В большинстве случаев строительные компании строят новостройки за счёт долевого участия граждан.
Пакет документов
После того, как вы выберете место или территорию, где хотите купить квартиру, вам придется подписать договор с застройщиком, который ведет деятельность на этой территории. Сначала нужно попросить у представителя компании предоставить вам разрешительные документы на строительную деятельность. Информация, содержащаяся в требуемых вами документах, является открытой, и вы имеете право потребовать их для ознакомления. Документы, которые вам должны предоставить в строительной компании следующие:
-устав компании;
-свидетельство о предпринимательской деятельности;
-выписку из реестра Единого окна;
-лицензию на строительную деятельность;
-решение местных властей о выделении земельного участка для строительства;
-проектно-сметную документацию, прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу, экологическую экспертизу, утвержденную решением местных властей.
Некоторые основные документы вы можете самостоятельно потребовать у соответствующих органов, уполномоченных на их выдачу. Копию Свидетельства о предпринимательской деятельности можно потребовать в Едином окне Налогового комитета при Правительстве РТ. Для получения выписки из реестра Единого окна нужно написать заявление, заплатить определённую сумму и получить выписку из реестра регистрации субъектов предпринимательской деятельности.
Для получения копии Постановления Председателя города (района) о выделении земельного участка для строительства, вам необходимо с заявлением обратиться в территориальный Исполнительный орган государственной власти города (района).
Если компания не предоставляет вышеупомянутые документы, тогда есть вероятность, что в будущем у вас возникнут проблемы. В таком случае лучше не рисковать и отказаться от долевого участия в строительстве.
Если вам предоставили все документы, необходимо совместно с юристом или адвокатом изучить эти документы. Если по документам нет сомнений, тогда вы можете со строительной компанией заключать договор о долевом участии в строительстве с целью приобретения квартиры в новом доме. Договор о долевом участии в строительстве новостройки – это документ, на основании которого вы становитесь долевым участником в строительстве объекта.
Договор
Согласно данному соглашению, в определенный срок вы вносите заранее оговоренную сумму, а компания взамен обязуется по окончанию строительства предоставить вам квартиру в новостройке. Договор о долевом участии в строительстве новостройки не является правоустанавливающим документом. Поэтому, заключая договор, вы ещё не являетесь собственником недвижимости.
Очень важно обратить внимание на основные пункты в таком договоре во избежание в дальнейшем каких-либо недоразумений или споров с компанией.
Основными пунктами в договоре являются:
-срок строительства жилого дома;
-стоимость одного квадратного метра в конкретной квартире;
-итоговая цена квартиры;
-порядок и варианты оплаты;
-права и обязанности сторон;
-порядок изменения условий договора;
-порядок приема-передачи квартиры;
-основание досрочного расторжения договора долевого участия;
-условия и порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств застройщиком или досрочного расторжения договора;
-ответственность сторон за неисполнение обязательств;
Договор обязательно зарегистрируйте в органе нотариата. Вы имеете право ознакомиться с ходом строительства, наблюдать за качеством строительного материала, используемого в строительных работах, а также предлагать свои предложения касательно планировки вашей квартиры.
Госприемка и право собственности
После завершения строительства, новостройка проходит государственную комиссию по приемке объектов завершенного строительства и сдаче новостройки в эксплуатацию.
После прохождения государственной приемочной комиссии в течение двух месяцев застройщик и дольщик обязаны произвести полный взаиморасчет по стоимости приобретаемой квартиры. Застройщик обязан получить соответствующие правоустанавливающие документы на многоэтажный новый дом, чтобы предоставить их в органы нотариата для заключения договора о передаче права собственности дольщику.
Перечень документов следующий: свидетельство о регистрации недвижимости, единый техпаспорт на весь дом, справка с налоговой об отсутствии задолженности, выписка из свидетельства о регистрации недвижимого имущества из ГУП «Регистрация недвижимого имущества». Вы, в свою очередь, предоставите свой договор о долевом участии в строительстве этой новостройки нотариусу. Также вы должны предоставить копию паспорта, копии квитанций о полной оплате стоимости новой квартиры.
На основании этих документов нотариус регистрирует договор между застройщиком и вами о переходе права собственности квартиры на ваше имя. Ваш правоустанавливающий документ отныне договор о переходе права собственности. На основании акта приёма- передачи застройщик передаёт вам вашу собственную квартиру.
В ГУП «Регистрация недвижимого имущества» нужно предоставить договор о праве собственности с копией вашего паспорта для регистрации и выдачи Свидетельства о регистрации недвижимого имущества на ваше имя.
Водо-газо-электро-теплообеспечение
ГУП «Регистрация недвижимого имущества» регистрирует вашу квартиру. Вы также получите технический паспорт на квартиру с указанием общей площади и свидетельство о переходе недвижимости в собственность.
В дальнейшем вам нужно посетить отделение паспортно-визовой службы отделения милиции по месту расположения приобретенной вами квартиры для прописки по новому месту жительства.
Также необходимо обратиться в горэлектросеть по поводу заключения договора об энергоснабжении.
С водоканалом и управлением теплосетей также необходимо заключить договоры по обеспечению питьевой водой и теплом. Вы должны посетить эти учреждения, захватив с собой копии договора о переходе права собственности и паспорта.
Издержки долевого участия в строительстве
Если же вы решили приобрести квартиру в уже готовом доме, соответственно нужно узнать у застройщика проходил ли дом государственную приемочную комиссию или нет. Также можно попросить копию акта государственной приёмки жилого дома. Сейчас большинсво граждан, не дождавшись подписания акта приёма-передачи, заселяется в квартиру, хотя законадательно это запрещено.
Некоторые покупают квартиру в новом жилом доме на основании долевого договора. То есть дом не сдан, соответсвенно никаких документов нет.
Если вы заселились в готовый дом, но он официально не сдан в эксплуатацию, вы можете в письменном виде обратиться в строительную компанию, которая строила этот жилой дом и потребовать объяснений. Если не получите ответа, можете обратиться в местный исполнительный орган государственной власти города или района, где вы приобрели квартиру.
Если вам стало известно о нарушении ваших прав собственности, вы можете с иском обратиться в суд.
ОО «Независимый центр по защите прав человека»
