В Конституции Республики Таджикистан зафиксировано право каждого гражданина на жилище.
Жилье один из важных предметов собственности, из-за которых часто возникают споры. Ведь каждый человек чувствует себя в безопасности, находясь в своем доме, который никто не может отнять или разрушить. Поэтому защита своего жилья немаловажна для каждого человека. В случае возникновения жилищных проблем, которые беспокоят собственников домов, их нужно решать максимально быстро.
Разрешить любой жилищный спор практически невозможно без знаний жилищного права…
Стажеры Независимого Центра по защите прав человека Далерджон Хисомов, Ширинджон Хабибуллозода и Далер Гайбуллоев, под руководством Исполнительного директора ОО «Независимый центр по защите прав человека» Шоиры Давлатовой, подготовили для вас выборку самых распространенных вопросов в сфере жилищного права и ответы на них. Они станут хорошими помощниками для тех, кому важно знать, что его жилищные права защищены.
1. Что подразумевает понятие «жилищное право»?
Жилищное право — это комплексная отрасль права, представляющая собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения между субъектами жилищного права по поводу жилья.
2. Что такое «принцип неприкосновенности жилища»?
Жилище лица неприкосновенно. Не допускаются вторжение в жилище и лишение человека его жилища, за исключением случаев, предусмотренных законом, ст.22 Конституции РТ.
3. Какие гарантии есть в Жилищном кодексе РТ?
В соответствии с Конституцией Республики Таджикистан каждый гражданин имеет право на жилище. Это право обеспечивается путем осуществления и охраны государственного, общественного, кооперативного и индивидуального (частного) жилищного строительства. Законом запрещаются действия, препятствующие гражданам в осуществлении их права на жилище.
Граждане Республики Таджикистан имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов.
Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Граждане вправе иметь в личной собственности жилые дома, часть дома, квартиры в домах государственного и общественного жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Таджикистан.
Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограниченного вправе пользования жилым помещением иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.
Не допускается осуществление жилищных прав в противоречие с их назначением или с нарушением права других граждан, а также прав государственных и общественных организаций, ст. 1 Жилищного кодекса РТ.
4. Что подразумевают принцип безопасности жилища и его жилищно-правовые гарантии?
Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечить безопасность жилища. Доступными праву средствами оно должно способствовать тому, чтобы жилье находилось в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться в качестве жилья и т.д.
Граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилым помещением и правила поведения в соответствии с существующим законодательством Республики Таджикистан, а также своевременно производить оплату коммунальных услуг. Жилые дома и помещения не могут использоваться гражданами в ущерб интересам государства и общества.
Жильцы должны выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные требования, использовать придомовые территории без ущерба для других граждан и общества.
Лица, не выполняющие обязанности по надлежащему использованию жилищного фонда, несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Таджикистан, ст. 11 Жилищного кодекса РТ.
5. Что подразумевают конституционное право на жилище и его жилищно-правовые гарантии?
Этот принцип исходит из самой Конституции РТ: каждый имеет право на жилище. Это право обеспечивается путем осуществления государственного, общественного, кооперативного и индивидуального жилищного строительства, ст.36 Конституции РТ.
Граждане вправе иметь в личной собственности жилые дома, часть дома, квартиры в домах государственного и общественного жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Таджикистан.
Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, иначе — только по основаниям и в порядке, предусмотренными законом.
Не допускается осуществление жилищных прав в противоречии с их назначением или с нарушением права других граждан, а также прав государственных и общественных организаций, ст. 10 Жилищного кодекса РТ.
6. Как происходит перевод жилого помещения в нежилое?
Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается.
В исключительных случаях перевод жилых домов и помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в части второй статьи 8 ЖК РТ. Перевод жилых домов и помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложению соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.
Перевод жилых домов и помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществляется по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных.
Перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов в нежилые не допускается. Перевод отдельных жилых помещений в нежилые в домах ЖСК для нужд кооператива может осуществляться по решению общего собрания членов ЖСК с последующим утверждением этого решения местным органом исполнительной власти, ст. 9 Жилищного кодекса РТ.
7. Какие правовые последствия могут быть при самовольной перепланировке (переустройстве)?
Переустройство и перепланировка жилого помещения может производиться только с согласия исполнительных органов государственной власти на местах и собственника.
Споры, возникшие в связи с переустройством и перепланировкой жилого помещения, разрешаются в судебном порядке.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланирование жилого помещения, которое, по заключению специалистов, представляет угрозу для проживания других жильцов, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние, а в случае отказа он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения с возмещением расходов, связанных с приведением спорного жилого помещения в прежнее состояние, ст. 54 Жилищного кодекса РТ.
8. По каким причинам жилое помещение признается непригодным для постоянного проживания (основания, порядок, правовые последствия)?
Периодически производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилого фонда. Сроки обследования и порядок устанавливаются Правительством Республики Таджикистан. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся по решению Правительства Республики Таджикистан, Горно-Бадахшанской автономной области, областных, городских и районных местных органов исполнительной власти, ст. 8 Жилищного Кодекса РТ
9. Что подразумевается под понятием «права членов семьи собственника на жилое помещение»?
Членами семьи собственника признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также их дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию. Членами семьи собственника могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают совместно с собственником.
Споры о признании лица членом семьи собственника разрешаются в судебном порядке, ст. 121 Жилищного кодекса РТ.
10. Как определяется правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения?
Член семьи собственника, вселенный им в принадлежащий ему дом (квартиру), вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при его вселении не было оговорено иное. Он вправе вселить в предоставленное ему собственником помещение своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семьи допускается только с согласия собственника.
Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случаях прекращения семейных отношений с собственником, однако они обязаны принимать участие в расходах по содержанию дома (квартиры), придомовой территории, в производстве текущего ремонта, ст. 122 Жилищного кодекса РТ.
11. Что подразумевается под понятием «малоимущий» в жилищном законодательстве?
В Жилищном кодексе РТ отсутствует понятие «малоимущий», но есть понятие «нуждающийся».
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном законодательством Республики Таджикистан. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Республики Таджикистан), как правило, в виде отдельной квартиры на семью.
Граждане самостоятельно осуществляют право на получение жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижению восемнадцатилетия. Граждане признаются нуждающимися в улучшении условий по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Таджикистан, ст. 25 Жилищного кодекса РТ.
12. На каких основаниях гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении?
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
1. Имеющие обеспеченность жилой площадью на каждого члена семьи ниже уровня, определяемого ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РТ.
2. Проживающие по договору найма в домах государственного и общественного жилищного фонда или по договору найма (поднайма) в домах, принадлежащих ЖСК, либо в домах индивидуального жилищного фонда, и не имеющие другого помещения в данном населенном пункте.
3. Лица, проживающие в комнате или смежных неизолированных комнатах и не составляющие одну семью независимо от родственных отношений.
4. Проживающие в общежитиях, за исключением сезонных работников, а также граждане, поселившиеся в связи с обучением.
5. Проживающие в жилом доме (жилом помещении), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.
6. Проживающие в неблагоустроенной квартире, в одной комнате или смежных комнатах с другими членами семьи, а также необеспеченные дополнительной жилой площадью ( ч.2 ст.36 Жилищного кодекса РТ) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке, утвержденном в установленном законодательством порядке.
7. Проживающие в одной комнате лица разного пола старше семи лет, кроме супругов.
8. Проживающие в служебных жилых помещениях.
9. Проживающие в квартире лица, не составляющие одну семью, при отсутствии между ними родственных отношений.
10. Проживающие в качестве членов семьи арендаторов без включения в договор аренды, членов жилищного кооператива без права на часть паенакоплений, члены семьи собственника дома или квартиры без права собственности на жилое помещение.
11. Инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших или пропавших без вести, воины (партизаны) и приравненные к ним в установленном порядке лица.
Граждане могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Таджикистан, ст. 27 Жилищного кодекса РТ.
13. Существует ли порядок учета граждан, нуждающихся в жилом помещении?
Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также определении очередности предоставления гражданам жилых помещений, устанавливается настоящим Кодексом.
Заявления граждан о постановке их и членов их семей на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий рассматривается в течение месяца по месту жительства соответствующим органом исполнительной власти, а по месту работы — администрацией и профсоюзным комитетом предприятия, учреждения, организации. О принятом решении заявители извещаются в письменном виде.
Перечень и форма документов, необходимых для учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, утверждаются Правительством Республики Таджикистан. Требование от граждан каких-либо дополнительных документов запрещено.
Составляются списки принятых на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые доводятся до общего сведения и подлежат периодическому уточнению.
Граждане, которые не нуждались в жилье, но ухудшили свои жилищные условия в течение последних пяти лет в результате:
1. Преднамеренного обмена или раздела жилого помещения;
2. Преднамеренного отчуждения пригодного для проживания жилого дома (или квартиры), принадлежащего гражданину по праву собственности, независимо от того, в том же или другом населенном пункте он находится;
3. Разрушения или порчи жилого помещения;
4. Выхода или исключения из жилищного кооператива;
5. Вселения других лиц (кроме супруга, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей);
6. Выезда гражданина из жилого помещения, при проживании в котором он не был нуждающимся в улучшении жилищных условий;
Могут быть приняты на учет по истечении пяти лет со времени ухудшения жилищных условий, ст. 30 Жилищного кодекса РТ.
14. Что получат люди взамен своего жилья в результате сноса? Могут ли они настаивать на компенсации в виде жилья в том же районе, где они живут?
Если жилые дома или квартиры, находящиеся в собственности граждан подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, то гражданам предоставляются квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда с передачей в их собственность.
Жалоба подается в районный (городской) суд гражданином по месту его жительства, либо в суд по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного служащего, решения, действия (бездействие) которых могут оспариваются, ст.25 Жилищного кодекса РТ.
15. Какова должна быть площадь предоставляемого жилья взамен снесенного? Учитывается ли при переселении качество бывшего дома, его расположение, размер двора, парковки, близость детских садов, школ, поликлиник?
Жилое помещение предоставляется в размере 12 кв. м на человека.
Сверх нормы отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категории граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством Республики Таджикистан, ст.36 Жилищного кодекса РТ.
Жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта.
При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет, кроме супругов.
Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья гражданина, места его работы, а также других, заслуживающих внимания обстоятельств.
Инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими заболеваниями жилые помещения предоставляются с учетом их желания на нижних этажах или в домах, имеющих лифты.
При определении размера предоставляемого жилого помещения учитывается наличие в семье женщин, имеющих беременность свыше 12 недель, ст.37 Жилищного кодекса РТ.
16. Можно ли сносить дома без согласия собственников и жителей?
Статья 22 Конституции РТ запрещает незаконное лишение человека жилища, а также незаконное вторжение в него. За нарушение неприкосновенности жилища, согласно статье 147 УКРТ, предусматривается уголовная ответственность
17. Как быть, если в частном доме проживает несколько семей? Их должны расселять в отдельные квартиры?
Членами семьи собственника признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также их дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию.
Членами семьи собственника могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают совместно с собственником.
Споры о признании лица членом семьи собственника разрешаются в судебном порядке, ст.121 Жилищного кодекса РТ.
Член семьи собственника, вселенный им в принадлежащий ему дом (квартиру), вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при его вселении не было оговорено иное. Он вправе вселить в предоставленное ему собственником помещение своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семьи допускается только с согласия собственника.
Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случаях прекращения семейных отношений с собственником, однако они обязаны принимать участие в расходах по содержанию дома (квартиры), придомовой территории, в производстве текущего ремонта, ст.122 Жилищного кодекса РТ.
18. Как узнать, будет ли снесен дом?
Физические и юридические лица, осуществляющие архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, имеют право запрашивать и получать в государственных органах, в том числе местных органах архитектуры и градостроительства, информацию, сведения и другие соответствующие документы, необходимые для осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Решения местных исполнительных органов государственной власти по вопросам планировки, застройки и благоустройства населенных пунктов, строительства жилья принимаются после их общественного обсуждения.
Государственные органы, юридические и должностные лица обязаны предоставить физическим лицам возможность ознакомиться с информацией, связанной с вопросами права и их законными интересами при осуществлении архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
19. В компетенцию какого органа входит информирование населения о предстоящей деятельности в сфере архитектуры, градостроительства и строительства?
Согласно нормам закона РТ «О праве на доступ к информации», уполномоченный государственный орган по архитектуре, градостроительству и строительству, исполнительные органы государственной власти, Служба государственного надзора по строительству и архитектуре информируют физические и юридические лица об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности через средства массовой информации об общественных обсуждениях градостроительных проектов, организации экспозиций, выставок и иных мероприятий.
Местные органы архитектуры и градостроительства в пределах своей компетенции осуществляют информационное обеспечение в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Государственные органы обязаны в рамках своих полномочий рассмотреть и в установленные сроки предоставить обоснованные ответы на обращения граждан.
20. Какие виды договоров найма жилых помещений подразумевает Жилищный кодекс РТ? Как составляется договор найма?
Пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилого фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищной эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующими предприятиями, организациями, учреждениями) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер.
В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.
Типовой договор найма жилого помещения, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории утверждаются Правительством Республики Таджикистан, ст.43 Жилищного кодекса РТ.
К отношениям, вытекающим из договора найма помещения, в соответствующих случаях применяются также правила гражданского законодательства, ст.698 Гражданского кодекса РТ (комерческий найм).
21. Квартира, принадлежащая гражданину по праву собственности, признана непригодной для проживания и не подлежащей ремонту либо реконструкции. Имею ли я право требовать от органа местного самоуправления предоставления другого благоустроенного жилья?
Городские, районные маджлисы, поселковые сельские джамоаты в соответствии с законодательством Республики Таджикистан осуществляют контроль за правильностью учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлением гражданам жилых помещений в домах ведомственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов, решают другие вопросы в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда в соответствии с законодательством Республики Таджикистан, ст.14 Жилищного кодекса РТ.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном законодательством Республики Таджикистан.
Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Республики Таджикистан), как правило, в виде отдельной квартиры на семью, ст.25 Жилищного кодекса РТ.
22. Сколько вариантов переселения должно предлагаться?
В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам предоставляются квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда с передачей их в собственность.
Если при этом окажется, что стоимость предоставляемого жилого помещения выше стоимости сносимого дома (квартиры), то разница с собственника не взыскивается. Другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах (квартирах), но не входящим в состав семьи собственника, квартиры предоставляются в пользование на условиях договоров найма или аренды жилого помещения. Предоставляемые квартиры должны быть благоустроенные и соответствовать санитарным и техническим условиям.
В случае, если стоимость сносимого жилого помещения превышает стоимость предоставленной квартиры, собственнику выплачивается соответствующая компенсация. Размеры и порядок определения и возмещения стоимости домов (квартир), строений и помещений устанавливается Правительством Республики Таджикистан. Кроме того, собственник сносимого дома (квартиры) имеет преимущественное право на приобретение материалов от разборки этих домов (квартир), строений и помещений по первоначальной стоимости материалов с учетом износа.
По желанию собственников вместо принадлежащих им жилых домов и строений, подлежащих сносу, могут быть сооружены на новом месте жилые дома, строения и помещения. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и помещений не производится, ст.118 Жилищного кодекса РТ.
23.Что нужно делать, если вас оповестили о предстоящем сносе дома или выселении?
Во-первых, попросить предоставить соответствующие документы, на основании которых дом сносится, и жильцы подлежат выселению (решение главы администрации населенного пункта). Во-вторых, требовать перечень предлагаемых вариантов компенсации за снос жилья. В-третьих, сведения о строительной компании (ее учредителе, юридическом адресе, компетентных представителях, платежеспособности, истории строительной деятельности, наличии разрешительной документации на осуществление строительной деятельности, наличии собственной техники и обеспеченности стройматериалами и, при возможности, ознакомиться с уже построенными ею объектами).
24. В течение какого срока можно будет выбрать вариант для переселения?
Жилищный кодекс РТ не предусматривает таких сроков, так как срок может быть установлен по соглашению или договору сторон с учетом предлагаемых вариантов компенсации за снос жилья.
25. Если меня не устроит ни один из вариантов переселения, я могу обратиться в суд? И до вынесения решения могу ли я проживать в своём доме?
Жилищные споры разрешаются в соответствии с законодательством Республики Таджикистан судом, экономическим и третейским судами, а также другими уполномоченными на то органами, ст. 154 Жилищного кодекса РТ.
ОО «Независимый центр по защите прав человека»
Подписывайтесь на наш канал в Telegram по ссылке https://t.me/vecherka_tj и будьте в курсе столичных событий.
